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辽宁有中大奖的吗: 房地產市場銷售端緣何觸底回升?

時間:2019年11月27日    熱線:0311-85290821   來源:中國經濟網

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  房地產市場銷售端緣何觸底回升?

  李宇嘉

  近日,國家統計局發布1-10月份房地產數據。最大的變化就是,今年前10個月,商品房銷售面積年內首次實現了正增長(0.1%),單月銷售同比已連續4個月正增長。這個數據顯然有悖于業內對今年房地產銷售將下滑的普遍預判。另外,10月份的數據顯示,房地產全鏈條表現出了改善跡象。除了中游的銷售外,上游的拿地和開工、下游的竣工,也都趨于向好走勢。

  在開發商普遍奉行“快周轉”的策略下,土地購置改善后,新開工增速重回上升通道。1-10月份,全國房屋新開工同比增速結束了今年4月以來連續5個月下降的態勢,前10個月達到10%,比1-9月份回升了1.4個百分點,單月新開工增幅(23.3%)創今年新高。

  下半年以來,下游竣工一直呈現改善態勢。1-10月份,竣工面積降速已從1-7月份的-12.7%收窄至-5.5%,有望在今年末或明年初結束2017年以來負增長的態勢。10月份單月竣工增速達19.2%,創年內新高。這意味著,近幾年開發和銷售高峰,即將轉化為竣工和交付高峰。

  根據中原地產研究中心統計,前10個月國家及各地共發布482次調控相關政策,平均每個工作日有2次以上調控,刷新歷史紀錄。而且,今年樓市調控開始向長效機制轉變。一是融資端控制資金流向房地產。另外,LPR新貸款定價機制推出,彰顯了監管層要建立資金“去地產、回實體”這一長效機制的決心。

  二是國家提出“不以地產作為短期刺激經濟的手段”后,各地直接或間接松綁調控政策、托底樓市的“小動作”被叫停。今年以來,市場預期較悲觀,開發商普遍降價促銷,而調控加碼“融資端”以后,開發商資金來源增速呈下降態勢,從上半年的7.5%左右降至7%,其中國內貸款和自籌資金下降明顯。那么,市場預期、政策環境、資金環境不友好的情況下,緣何房地產還能明顯改善呢?

  首先,去年低基數是今年10月份全鏈條改善的重要原因。比如,去年10月份新開工面積只有1.6億平方米,較去年下半年其余月份(都在2億平米以上)的差距較大。再比如,今年8月份開始,開發商大規模促銷,銷售均價(銷售金額/銷售面積)連續4個月下降。這對于促進銷售,有很大的改善。另外,基于行業內外大環境的判斷,當下開發商普遍預期,全國新房銷售空間趨于見頂(大概就在17億平方米左右)。特別是,外源融資渠道緊縮后,內源融資(開發貸+銷售回款)備受重視。于是,在需求端尚穩定的情況下,各大開發商將“快周轉”發揮到極致,“搶跑”銷售節點,提高存貨周轉率,工程節點考核趨嚴,新開工鋪排向“飽和備貨”靠攏,以搶奪寶貴的增量空間。所以,新開工就表現出了良好的走勢。

  其次,從融資成本、政策傾向看,行業發展越來越有利于大房企,大房企拿地相對穩定。比如,一般來說,TOP100序列的房企,才能進入銀行信貸白名單。TOP30房企的融資成本普遍要比TOP50-TOP100的房企要低2-3個百分點。因此,行業集中度明顯提升,都力爭往TOP100序列里靠,房企銷售、拿地等方面的競爭越來越激烈。

  再次,今年各地(包括三線城市、四線城市)在售庫存普遍不高。特別是,近期地方政府普遍面臨財政收支壓力,土地市場上很多優質、低底價地塊放出來,四季度拿地窗口開始出現?;凇安箍獯妗?、提高銷售排名的需要,近期大中型開發商開始增加拿地,從而助推土地市場趨于好轉,這就為行業全鏈條快速循環創造了條件。

  展望2020年,在“穩地價、穩房價、穩預期”的基調下,房地產調控會更加強調“一城一策”,融資環境也將張弛有度,房地產市場會更加分化,但總體表現為上中下游平穩。(作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)(證券日報)

編輯:【高紅超】
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